2026 비거주 1주택 종부세 기본공제 총정리｜9억→12억 변경 내용

종합부동산세를 알아보다 보면 “1 주택인데 실제로 거주하지 않으면 기본공제가 줄어드는 것 아닌가?”라는 궁금증이 생깁니다. 특히 2026년 세제개편안에서는 당초 비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 12억 원에서 9억 원으로 낮추는 방안이 발표되면서 큰 관심을 받았습니다. 그런데 이후 국민 의견과 당정 논의를 거치면서 내용이 다시 수정됐습니다. 현재 가장 중요한 결론부터 말씀드리면, 2026년 9월 1일 정부가 확정한 수정안에서는 비거주 1주택자의 기본공제를 12억 원으로 유지하기로 했습니다.

비거주 1주택 종부세 기본공제, 현재 얼마일까?

현재 종합부동산세법상 주택분 종부세 기본공제는 다음과 같습니다.

구분	기본공제
1세대 1주택자	12억 원
그 외 개인	9억 원
법인 등	별도 규정 적용

현재 법령 기준으로 1세대 1 주택자는 주택 공시가격 합산액에서 12억 원을 공제한 후 과세표준을 계산합니다.  다만 여기서 중요한 것이 ‘1세대 1주택자’의 판단 기준입니다. 특히 비거주자의 경우 일반적인 1 주택 보유자와 동일하게 보지 않는 부분이 있어 주의가 필요합니다.

2026년 종부세 개편안, 처음에는 9억 원이었다

2026년 8월 3일 발표된 세제개편안에서는 종부세의 실거주 우대 원칙을 강화하면서 거주 1주택자는1 주택자는 기본공제를 14억 원으로 올리고, 비거주 1 주택자는 9억 원으로 낮추는 방안이 제시됐습니다.  당시에는 다음과 같은 구조였습니다.

거주 1주택자 → 12억 원 → 14억 원

비거주 1주택자 → 12억 원 → 9억 원

이 때문에 비거주 주택을 보유한 사람들의 세 부담이 크게 늘어날 수 있다는 우려가 나왔습니다. 실제로 이후 정부와 여당 사이에서도 비거주 1 주택자의 공제액을 12억 원으로 유지하는 방안이 논의됐습니다.

결국 비거주 1주택 기본공제는 12억 원으로 확정

가장 중요한 부분입니다. 정부는 2026년 9월 1일 국무회의에서 세제개편안 수정안을 확정했습니다. 당초 9억 원으로 축소하려던 비거주 1세대 1 주택자의 기본공제를 12억 원으로 다시 올렸습니다. 따라서 당초 발표됐던 ‘비거주 1주택 9억 원’ 방안은 철회된 것입니다.  반면 실거주 1주택자의 기본공제는 개편안대로 12억 원에서 14억 원으로 확대하는 방향이 유지됐습니다. 또한 당초 세 부담 상한을 200%로 높이는 방안이 제시됐지만, 수정안에서는 현행 150%를 유지하기로 했습니다.

정리하면 다음과 같습니다.

구분	기존	8월 3일 원안	9월 1일 수정 정부안
실거주 1주택	12억	14억	14억
비거주 1주택	12억	9억	12억
비거주 공동명의	각 6억 수준	각 4억	각 6억

비거주 공동명의 1주택자 역시 당초 각 4억 원에서 각 6억 원으로 수정돼 합계 12억 원 수준의 공제가 적용되는 방향입니다.

그렇다면 지금 바로 9억 원을 적용해야 할까?

아닙니다. 이 부분을 반드시 구분해야 합니다. 2026년 9월 2일 현재 비거주 1 주택자에게 9억 원을 적용하는 것이 아닙니다.

현재 법률상 기본공제는 12억 원이고, 정부가 9월 1일 확정한 수정안 역시 12억 원으로 되돌렸습니다. 다만 세법 개정안은 앞으로 국회 심사를 거쳐야 하므로 정부안 확정과 법률 개정·시행은 서로 다른 단계라는 점은 기억해야 합니다. 정부는 수정된 세법 개정안을 국회에 제출할 예정입니다.

비거주 1주택자라면 이것도 확인해야 합니다

종부세는 단순히 집값만 보는 세금이 아닙니다.

① 과세기준일인 6월 1일 현재 주택 보유 여부

② 주택의 공시가격

③ 1세대 1주택자 해당 여부

④ 공동명의 여부

⑤ 각종 주택 수 제외 특례

등을 종합적으로 확인해야 합니다.

특히 종부세에서 적용되는 1세대 1주택자 특례와 비거주 여부는 혼동하기 쉬운 부분이므로, 해외 체류나 장기간 다른 지역 거주 등 구체적인 상황에 따라 별도로 확인하는 것이 안전합니다.

마무리

2026년 비거주 1 주택 종부세에서 가장 큰 변화는 ‘9억 원으로 낮추려던 기본공제가 다시 12억 원으로 수정됐다는 것’입니다. 따라서 현재 기준으로는 비거주 1주택 종부세 기본공제 12억 원을 기억하시면 됩니다. 다만 실거주 1 주택자는 14억 원으로 확대되는 정부안이 유지되고 있어, 앞으로는 거주 여부에 따른 종부세 차이가 일부 발생할 수 있다는 점도 함께 살펴봐야 합니다. 최종적인 적용 시점과 세부 내용은 국회 심사 및 법률 개정 과정을 확인해야 합니다.

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