부부 공동명의 종부세 2026 세제개편 총정리｜2027년부터 달라지는 종부세 핵심

집 한 채를 부부 공동명의로 가지고 있는데 종부세가 더 많이 나온다는 이야기를 들으면 당황스러울 수밖에 없습니다. 특히 이번 2026년 세제개편안에서 종합부동산세가 ‘주택 수’ 중심에서 ‘주택가액’ 중심으로 바뀌고, 실거주 여부까지 중요해지면서 부부 공동명의를 유지하는 것이 무조건 유리한지도 다시 따져봐야 하는 상황이 됐습니다. 다만 여기서 꼭 짚어야 할 부분이 있습니다. “부부 공동명의 1 주택 = 무조건 다주택자 종부세”는 아닙니다. 부부가 공동명의로 1주택만 가지고 있고 다른 세대원이 주택을 보유하지 않는다면 기존처럼 공동명의 1주택자 특례를 선택할 수 있습니다. 문제는 이 특례를 적용하지 않고 일반적인 인별 과세를 선택하거나, 배우자에게 별도의 주택이 있는 경우입니다. 이번 개편에서 무엇이 달라지는지 하나씩 정리해 보겠습니다.

1. 2026년 세제개편안 종부세 핵심부터

이번 종부세 개편의 가장 큰 방향은 ‘몇 채를 가지고 있느냐’보다 ‘얼마짜리 주택을 가지고 있고 실제 거주하느냐’를 더 중요하게 보는 것입니다. 주요 변화는 다음과 같습니다.

구분	현행	개편
실거주 1주택 기본공제	12억 원	14억 원
비거주 1주택 기본공제	12억 원	9억 원
다주택·그 외 주택 기본공제	9억 원	최대 9억 원, 거주 여부에 따라 차등
종부세 공정시장가액비율	60%	2027년 70%, 이후 일부 80%
세율 체계	주택 수에 따라 차등	2028년까지 주택가액 중심으로 단계적 전환
세부담 상한	150%	200%
시행 시기	-	2027~2028년 단계 시행

정부는 종부세 개편을 2027년부터 2028년까지 단계적으로 시행할 계획입니다. 따라서 2026년 종부세가 바로 이번 개편안대로 계산되는 것은 아닙니다.

2. 가장 중요한 부부 공동명의 1 주택

부부가 아파트 한 채를 50:50으로 공동명의로 가지고 있다고 가정해 보겠습니다. 현재는 공동명의 1 주택자라면 일반적으로 두 가지 방식을 비교할 수 있습니다.

① 공동명의 일반과세

부부가 각각 자신의 지분에 대해 종부세를 계산합니다. 예를 들어 공시가격 18억 원 아파트를 50:50으로 가지고 있다면 각각 9억 원씩 보유한 것으로 계산하는 방식입니다. 현행 기준으로는 부부 각각 기본공제를 적용받을 수 있어 부부 합산 18억 원까지 공제 효과를 볼 수 있습니다.

② 공동명의 1주택자 특례

공동명의이지만 부부 중 한 명을 1세대 1 주택자로 보아 종부세를 계산하는 방식입니다. 이 경우 1세대 1 주택자의 고령자·장기보유 세액공제 등을 활용할 수 있기 때문에 나이가 많거나 장기간 보유한 주택이라면 특례가 오히려 유리할 수 있습니다. 국세청도 공동명의 1 주택자에게 일반과세와 1세대 1주택 특례 중 유리한 방법을 선택할 수 있도록 하고 있습니다.

3. 그런데 왜 “공동명의도 다주택자처럼 과세된다”는 말이 나왔을까?

이번 개편에서 논란이 된 부분입니다. 부부가 공동명의로 한 채만 가지고 있고 다른 주택이 없다면 공동명의 1주택 특례를 적용할 수 있습니다. 하지만 배우자 중 한 명이 별도의 주택을 가지고 있다면 이야기가 달라집니다.

예를 들어,

• 남편과 아내가 A아파트 공동명의
• 남편 명의로 B아파트 추가 보유

라면 단순히 “공동명의 1 주택”이라고 보기 어렵습니다. 특히 공동명의 지분을 가진 사람에게 다른 주택이 있다면 각자가 보유한 주택을 기준으로 종부세를 계산하는 구조가 될 수 있습니다. 따라서 이번 개편에서 중요한 것은 단순히 공동명의인지가 아니라,

① 각 배우자가 몇 채를 가지고 있는지
② 각 주택의 공시가격은 얼마인지
③ 어느 주택에 실제 거주하는지
④ 공동명의 1주택 특례를 적용할 수 있는지

입니다.

4. 다주택자 종부세 기본공제도 달라진다

이번 개편에서 다주택자에게 상당히 중요한 부분입니다. 현재 다주택자의 종부세 기본공제는 9억 원입니다. 그런데 개편안에서는 ‘그냥 9억 원을 일괄 공제’하는 방식에서 벗어나 거주 주택이 있느냐에 따라 공제액을 차등 적용하는 방식으로 바뀝니다. 다주택자 등 ‘그 외 주택’은 공시가격 합계가 9억 원을 초과하면 종부세 대상이 되며, 기본공제 9억 원 가운데 4억 원은 기본적으로 적용하고, 나머지 5억 원은 거주주택의 가액 비중을 반영해 공제하는 구조입니다. 예를 들어 공시가격이 각각 10억 원인 주택 2채를 가지고 있고 그중 한 채에 거주한다면, 총 공시가격은 20억 원이고,

• 기본공제 4억 원
• 추가 공제 5억 원 × 거주주택 비중 1/2 = 2억 5천만 원

이므로 총 6억 5천만 원을 공제받는 구조입니다. 반대로 두 주택 모두 실제 거주하지 않는다면 기본공제 4억 원만 적용되는 방식입니다. 즉 앞으로는 “다주택자냐 아니냐”뿐 아니라 “어느 집에 실제로 살고 있느냐”가 종부세에 영향을 주게 됩니다.

5. 공정시장가액비율도 단계적으로 올라간다

이번 개편에서 다주택자들이 특히 주의해야 할 부분입니다. 현재 주택분 종부세 공정시장가액비율은 60%입니다.

개편안에서는

2027년 → 70%
2028년 이후 → 80%

로 단계적으로 올라가는 대상이 생깁니다.

특히 3 주택 이상 또는 조정대상지역 주택을 보유한 경우 2027년 70%, 2028년 이후 80%가 적용되는 방향입니다. 그 외 주택도 2027년에는 70%로 상향됩니다. 쉽게 말하면 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액이 같더라도 공정시장가액비율이 올라가면 과세표준이 커져 종부세가 늘어날 수 있다는 의미입니다.

6. 종부세 세율도 ‘주택 수 → 주택가액’으로 바뀐다

이번 세제개편의 핵심 중 하나입니다. 기존 종부세는 다주택 여부에 따라 세율 차이가 발생하는 구조였지만, 정부는 이를 주택 수보다 주택가액을 중심으로 판단하는 체계로 2028년까지 단계적으로 전환한다는 계획입니다. 특히 과세표준 6억~12억 원 구간은 세율이 기존 1.0%에서 1.3%로 인상됩니다. 따라서 앞으로는 단순히 “2 주택이라서 세금이 많이 나온다”라고 생각하기보다,

전체 주택의 공시가격
→ 기본공제
→ 공정시장가액비율
→ 과세표준
→ 해당 구간 세율

순서로 계산해야 정확합니다.

7. 부부가 각각 한 채씩 가지고 있다면?

이 부분도 많은 분들이 궁금해하십니다.

예를 들어

• 남편 단독명의 A아파트
• 아내 단독명의 B아파트

처럼 부부가 각각 한 채씩 가지고 있다면 세대 전체로는 2 주택입니다. 하지만 종부세는 기본적으로 인별 과세 구조이기 때문에 각 배우자의 주택 보유 구조가 중요합니다. 이번 개편에서는 주택 수에 따른 중과를 완화하는 방향이 일부 포함되지만, 동시에 공정시장가액비율과 기본공제 구조가 바뀌기 때문에 예전처럼 “명의를 나누면 무조건 절세”라고 단정하기 어렵습니다. 결국 주택 가격과 거주 여부를 함께 계산해야 합니다.

8. 부부가 2채를 모두 공동명의로 가지고 있다면?

가장 조심해야 하는 경우 중 하나입니다.

예를 들어

• A주택 10억
• B주택 10억
• 두 주택 모두 부부 50:50 공동명의

라고 해보겠습니다. 이 경우 남편과 아내 모두 A·B주택의 지분을 각각 가지고 있기 때문에 각 배우자에게 2개의 주택 지분이 존재하는 구조가 됩니다. 따라서 단순히 “부부 공동명의니까 1 주택씩 나눠 가진 것과 같다”라고 생각하면 안 됩니다. 특히 이번 개편은 실거주 여부와 주택가액까지 함께 반영하기 때문에 부부가 각각 한 채를 단독명의로 가지고 있는 경우와 두 채를 모두 공동명의로 가지고 있는 경우의 세금이 달라질 수 있습니다.

9. 그럼 공동명의를 지금 바꿔야 할까?

이 부분은 정말 신중해야 합니다. 이번 세제개편안 때문에 무조건 단독명의로 바꾸거나 공동명의로 바꾸는 것은 추천하기 어렵습니다. 명의를 변경하면 종부세만 보는 것이 아니라

• 증여세
• 취득세
• 양도소득세
• 향후 상속·증여
• 대출 및 자금출처

등을 함께 봐야 하기 때문입니다. 특히 이미 보유하고 있는 주택의 지분을 배우자에게 넘기는 경우 명의 변경 자체에 세금과 비용이 발생할 수 있기 때문에 종부세 몇 백만 원을 줄이려다가 이전 비용이 더 커지는 상황도 생길 수 있습니다. 따라서 기존 주택을 공동명의로 변경할지 고민한다면 단순히 종부세만 비교하면 안 됩니다.

10. 이런 부부라면 반드시 비교해 보세요

공동명의 1 주택 특례를 먼저 비교할 경우

• 부부가 주택 한 채만 보유
• 실제 거주 중
• 60세 이상
• 장기간 보유
• 고가주택

이라면 1세대 1주택 특례에 따른 세액공제가 상당히 중요할 수 있습니다.

반대로

• 젊은 부부
• 보유기간이 짧음
• 공시가격이 높은 주택
• 공동명의 50:50
• 다른 주택 없음

이라면 공동명의 일반과세와 특례를 반드시 비교해야 합니다.

11. 이번 종부세 개편에서 가장 중요한 날짜

이번 개편은 2026년 세금부터 바로 적용되는 것이 아닙니다. 정부안에 따르면 종부세 개편은 2027년부터 2028년까지 단계적으로 시행됩니다. 따라서 2026년 현재 종부세는 현행 제도를 기준으로 판단해야 하고, 2027년 이후에는 새로운 공제·공정시장가액비율·세율 등을 적용하게 됩니다. 또한 현재 발표된 내용은 정부의 세제개편안이므로 국회 심의 및 법률·시행령 개정 과정에서 세부 내용이 변경될 가능성도 있습니다.

12. 자주 묻는 질문 Q&A

Q. 부부 공동명의 1 주택이면 이제 다주택자가 되나요?

아닙니다. 부부가 공동명의로 1 주택만 보유하고 다른 세대원이 주택을 가지고 있지 않다면 공동명의 1 주택자 특례를 선택할 수 있습니다. 다만 특례를 적용하지 않고 일반과세를 선택하거나 배우자에게 다른 주택이 있다면 계산 결과가 달라질 수 있습니다.

Q. 공동명의 1 주택이면 부부 각각 9억 원씩 공제받나요?

일반과세 방식을 선택하면 지분별로 과세하기 때문에 현재 기준으로 부부가 각각 기본공제를 적용받는 구조가 가능합니다. 다만 1세대 1주택 특례를 선택하면 계산 방식 자체가 달라집니다. 따라서 “무조건 18억 원 공제”라고 생각해서는 안 되고 일반과세와 특례를 비교해야 합니다.

Q. 남편이 다른 집 한 채를 가지고 있으면 공동명의 특례를 받을 수 있나요?

원칙적으로 주의해야 합니다. 공동명의 1 주택자 특례는 배우자에게 다른 주택이 없는 등 요건을 충족해야 합니다. 배우자의 별도 주택 보유 여부에 따라 특례 적용이 제한될 수 있습니다.

Q. 다주택자는 앞으로 무조건 종부세가 크게 오르나요?

무조건 그렇다고 볼 수는 없습니다. 이번 개편은 다주택자의 공정시장가액비율과 일부 공제 구조를 불리하게 만드는 동시에 주택 수 중심의 세율을 주택가액 중심으로 바꾸는 내용도 포함하고 있습니다. 따라서 주택 가격과 거주 여부에 따라 세 부담이 달라질 수 있습니다.

Q. 2026년 종부세부터 공정시장가액비율이 80%가 되나요?

아닙니다. 개편안은 2027년부터 단계적으로 적용하는 방향입니다. 2026년 종부세와 2027년 이후 종부세를 구분해서 봐야 합니다.

Q. 공동명의가 무조건 절세에 유리한가요?

이제는 그렇게 말하기 어렵습니다. 젊고 보유기간이 짧은 공동명의 1 주택자는 일반과세가 유리할 수 있지만, 고령·장기보유자는 1세대 1주택 특례의 세액공제가 더 유리할 수 있습니다. 특히 다주택자라면 공동명의 여부보다 각 배우자의 주택 수와 주택가액, 실제 거주 여부를 함께 봐야 합니다.

결론｜이번 종부세는 ‘명의’보다 전체 구조를 봐야 합니다

이번 세제개편안을 보면 앞으로의 종부세는 단순히 “공동명의냐 단독명의냐”만으로 판단하기가 더 어려워졌습니다. 부부가 한 채만 보유한 경우에는 공동명의 1주택 특례가 여전히 중요한 선택지가 있고, 배우자에게 별도의 주택이 있다면 각자의 주택 보유 구조까지 함께 살펴봐야 합니다. 특히 2027년부터는 실거주 여부, 주택가액, 기본공제, 공정시장가액비율이 종부세에 직접적인 영향을 주게 됩니다. 그래서 지금 가장 중요한 것은 “공동명의를 없애야 하나?”가 아니라, 내가 가진 주택의 공시가격은 얼마인지, 부부가 각각 몇 채를 가지고 있는지, 어느 주택에 실제 거주하는지, 공동명의 1주택 특례가 가능한지, 일반과세와 특례 중 어느 쪽이 유리한지를 하나씩 계산해 보는 것입니다. 이번 개편안은 아직 최종 법률 개정 과정이 남아 있기 때문에 현재 확정된 2026년 제도와 2027년 이후 개편 예정 내용을 구분해서 확인하는 것이 가장 중요합니다. 특히 고가주택이나 2 주택 이상을 보유하고 있다면 단순히 인터넷에 올라온 “공동명의가 유리하다”는 말만 믿기보다는 실제 공시가격과 지분을 넣어 세액을 비교해 보는 것이 안전합니다.

 

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