2026 다주택자 양도세 중과 유예 종료 총정리: 종료일(5/9), 세율·장특공·보유세 전망까지

집을 여러 채 보유한 상태에서 “언제 팔아야 덜 내나”는 단순한 타이밍 문제가 아니라, 세율(중과) + 장기보유특별공제(장특공) + 시장의 매물 흐름이 한꺼번에 얽힌 문제입니다. 특히 2026년에는 다주택자 양도소득세 중과 ‘한시 배제(유예)’가 종료될 예정이라, 매도·증여·보유 전략을 다시 짜려는 분들이 많습니다. 아래에서 유예 종료 시점(정확한 날짜), 적용 기준(잔금/등기), 중과가 부활하면 세금이 어떻게 달라지는지(2 주택·3 주택 이상), 장특공 변화, 유예 종료 전후 매물 증가 vs 매물 잠김 가능성, 추가 연장 가능성, 그리고 보유세(재산세·종부세) 전망까지 한 번에 정리해드릴게요.

1) 다주택자 양도세 중과 유예(중과 배제) 종료 시점은 언제?

현재 기준으로 다주택자 양도소득세 중과 배제(유예) 종료일은 2026년 5월 9일로 안내·재확인되고 있습니다. 다만 최근 정부 브리핑/보도에 따르면, 5월 9일 이전에 매매계약을 체결한 경우 잔금·등기까지 4~6개월의 ‘처리 기간’(유예적 성격의 실무 가이드)을 두는 방안이 언급됐고, 일부는 지역별로 등기 기한을 달리 잡는 내용도 보도되었습니다.
→ 즉, 핵심은 “언제 양도한 것으로 보느냐(과세 기준일)”인데, 실무에선 통상 잔금청산일(대금이 최종 정산된 날)이 중요하게 작동합니다(개별 사안에 따라 등기일·인도일 등과 함께 판단). 위 ‘4~6개월’ 가이드는 “5/9 전 계약이면 후속 절차를 현실적으로 마칠 시간을 주겠다”는 취지의 뉴스 흐름으로 이해하는 게 안전합니다.

2) “유예 기간”에는 뭐가 달라지나?

유예 기간(중과 배제)에는, 조정대상지역에 있는 주택을 팔더라도 원칙적으로 중과세율(가산 20% p/30% p)을 붙이지 않고 ‘기본세율(6~45%)’로 계산되는 구조가 핵심입니다. 또한 다주택자에게도 보유기간에 따른 장특공(최대 30% 범위로 언급되는 경우가 많음)을 적용할 수 있다는 점이 ‘절세 포인트’로 자주 거론됩니다.

3) 유예가 끝나면(2026.5.10~) 중과는 어떻게 적용되나?

3-1) 중과 적용 대상: “조정대상지역 + 다주택”

중과는 모든 다주택자에게 무조건 붙는 게 아니라, (1) 양도하는 주택이 조정대상지역에 있고 (2) 세대 기준 다주택 요건(2 주택, 3 주택 이상 등)에 해당할 때 적용되는 것이 핵심입니다. (조정대상지역 여부는 시점에 따라 바뀔 수 있어 양도 전 반드시 확인 필요)

3-2) 중과 세율: 기본세율 + 20% p / + 30% p (지방소득세 별도)

유예 종료 후 중과가 부활하면 일반적으로 아래처럼 정리됩니다(조정대상지역 기준):

• 2 주택자: 기본세율(6~45%) + 20% p
• 3 주택 이상: 기본세율(6~45%) + 30% p
• 그리고 산출된 양도세에 지방소득세(통상 산출세액의 10%)가 더해져 체감 세부담이 더 커집니다.

또 보유기간이 짧으면 단기양도세율(예: 1년 미만 70%, 1~2년 60%)과 중과세율 중 “더 큰 세액”을 적용하는 식으로 계산되는 구조가 안내됩니다.

(정리용) 조정대상지역 다주택 중과 세율 개요

• 2 주택(2년 이상 보유): 기본세율 + 20% p
• 3 주택+(2년 이상 보유): 기본세율 + 30% p
• 단기보유는 70%/60% 등과 비교해 큰 세액 적용

4) 장기보유특별공제(장특공)는 어떻게 달라지나?

여기서 체감 차이가 크게 납니다.

• 유예(중과 배제) 기간: 다주택자도 (요건 충족 시) 장특공 적용 가능 흐름이 강조됩니다.
• 중과가 적용되면: 조정대상지역 내 다주택 중과 대상 주택 양도는 장특공 적용이 배제된다는 점을 세무/전문 채널들이 반복해서 경고합니다.

즉 유예 종료 후엔 “세율이 오르는 것”뿐 아니라 공제(장특공)가 빠지는 이중 불리함이 생겨, 같은 양도차익이라도 세금이 크게 뛸 수 있습니다.

5) 유예 종료 전 ‘정리 매도 증가’ vs 종료 후 ‘매물 잠김’ 심화, 뭐가 더 가능할까?

시장은 한 방향으로만 움직이지 않습니다. 최근 자료들에서 공통적으로 거론되는 시나리오는 아래 두 가지예요.

A. 유예 종료 전 매도 증가(정리 매도)

“중과+장특공 배제”를 피하려고 5/9 전에 거래를 마치려는 매물이 늘 수 있습니다. 다만 실제 거래가 늘려면 매수자의 대출 여력/금리/지역 수요가 받쳐줘야 해서, 매물은 나오는데 거래는 안 붙는 구간이 생길 수도 있습니다.

B. 오히려 ‘매물 잠김’(버티기) 심화

유예가 끝나고 중과가 부활하면 “팔수록 세금이 너무 크다”가 되어 매도를 미루는 선택(매물 잠김)이 강화될 수 있습니다. 특히 장기보유자일수록 “세금 내고 팔기 vs 그냥 보유”에서 보유 쪽으로 기울 여지가 커요. 이런 ‘매물 잠김’ 가능성도 여러 해설에서 함께 언급됩니다.

6) 추가 연장 가능성은? (2026년 2월 기준 분위기)

가장 중요한 질문 중 하나죠. 2026년 2월 초중순 보도 흐름을 보면, 정부는 “5월 9일 종료” 방침을 재확인했고, 연장 가능성에는 선을 긋는 톤이 강합니다. 다만 세법/시행령은 정책 환경에 따라 언제든 바뀔 수 있으니, “연장 기대”만으로 전략을 짜기보다는 ‘현행 종료’가 기본값이라고 두고 준비하는 게 리스크 관리에 유리합니다.

7) 다주택자(2 주택·3 주택+) 세금은 실제로 얼마나 차이 나나? (개념 예시)

양도소득세는 대략 아래 구조로 계산됩니다.

양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
과세표준 = 양도차익 - 장특공 - 기본공제(250만 원)
세액 = 과세표준 × 세율(기본 또는 중과) (+지방소득세)

유예 종료 후에는

1. 세율 자체가 +20% p / +30% p로 상승하고
2. 장특공이 빠질 수 있어 과세표준도 커지는 구조가 겹치면서
   체감 세금이 급격히 뛸 수 있습니다.

8) 보유세(재산세·종부세) 전망: 2026년에 같이 부담이 커질까?

보유세는 크게 재산세(지방세) + 종부세(국세) 축인데, 시장에서는 2026년에 종부세 쪽 변수가 더 크다는 전망이 자주 언급됩니다(공시가격, 공정시장가액비율 등 과세표준 조정 가능성). 다만 동시에, 제도 측면에선 특정 주택(예: 인구감소지역 주택 등)에 대해 주택 수 산정에서 제외하는 특례 같은 “완화·유인책”도 같이 존재합니다.
→ 결론적으로 2026 보유세는 “일괄 강화/일괄 완화”라기보다, 지역·주택 성격·공시가격 흐름에 따라 체감이 갈릴 가능성이 큽니다.

Q&A (사람들이 가장 많이 묻는 질문)

Q1. “5월 9일” 기준은 계약일인가요, 잔금일인가요?

최근 보도는 “5/9 전 계약”과 “잔금·등기까지 4~6개월” 같은 실무 가이드를 언급합니다. 다만 과세 실무는 잔금청산일 등 ‘실질 양도 시점’이 핵심이 되는 경우가 많아, 계약만 해놓고 잔금이 크게 늦어지면 리스크가 생길 수 있습니다(개별 사안 확인 권장).

Q2. 조정대상지역이 아니면 다주택 중과가 없나요?

일반적으로 중과는 “조정대상지역 주택 양도”에서 핵심적으로 문제가 됩니다. 다만 지역 지정은 바뀔 수 있으니 양도 직전 다시 확인이 필요합니다.

Q3. 유예 종료 후 2 주택·3 주택 세율 차이는?

조정대상지역 기준으로 보통 2 주택은 +20% p, 3 주택 이상은 +30% p 가산 구조로 안내됩니다(지방소득세 별도).

Q4. 중과가 적용되면 장특공은 정말 못 받나요?

전문 해설과 세무 채널에서 조정대상지역 다주택 중과 대상 주택 양도에는 장특공이 배제된다는 점을 매우 강하게 강조합니다.

Q5. 유예 종료 전 매물이 쏟아지면 집값이 떨어질까요?

“정리 매도 증가” 가능성은 있지만, 실제 가격은 거래 성사(수요·대출·금리)가 좌우합니다. 매물만 늘고 거래가 안 붙는 장도 가능합니다.

Q6. 유예 종료 후엔 무조건 ‘매물 잠김’이 오나요?

가능성 중 하나입니다. 중과+장특공 배제로 “팔수록 손해” 체감이 커지면 매도 유인이 줄 수 있습니다. 다만 자금 사정(대출 만기, 갈아타기, 상속·증여 등)에 따라 매도는 계속 발생할 수 있어요.

Q7. 추가 연장 가능성은 완전히 끝난 건가요?

2026년 2월 보도 흐름에서는 정부가 “5월 9일 종료”를 재확인하고 연장 가능성에 부정적인 톤이 강합니다. 다만 제도 변경은 언제든 가능하므로, “연장 기대”는 보조 시나리오로 두는 게 안전합니다.

마무리

다주택자에게 2026년은 “세금이 시장을 움직일 수 있는” 분기점에 가깝습니다. 2026년 5월 9일이라는 데드라인은 단순한 날짜가 아니라, 유예 종료 이후 중과세율 부활 + 장특공 배제로 이어질 수 있는 구조적 변화의 신호탄이기 때문입니다. 가장 현실적인 접근은 이겁니다.

1. 내가 팔 주택이 조정대상지역인지 먼저 확인하고,
2. 2 주택/3 주택+ 해당 여부와 보유기간,
3. 유예 내 매도 vs 유예 후 보유(또는 증여)의 손익을 세후 기준으로 비교하는 것.

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